Núcleo Garante SP · Suzano/SP

Dossiê de condomínio para a tese de imóveis POP · AMK Assessoria · levantamento de 16/10/2026

Síntese

Na régua de ROI líquido de GCAP (30% tradicional, 40% caixa forte), o condomínio não passa hoje. Solar dos Montes: venda ~R$ 197.000 (líquida R$ 179.270), teto tradicional R$ 99.800 (0 unidades no teto), teto caixa forte R$ 109.000 (0 unidades no teto); Vila Ravena: venda ~R$ 195.000 (líquida R$ 177.450), teto tradicional R$ 98.500 (0 unidades no teto), teto caixa forte R$ 107.800 (0 unidades no teto); Salinas do Maranhão: venda ~R$ 215.000 (líquida R$ 195.650), teto tradicional R$ 111.700 (0 unidades no teto), teto caixa forte R$ 119.900 (0 unidades no teto); Jardim das Camélias: venda ~R$ 185.000 (líquida R$ 168.350), teto tradicional R$ 91.900 (0 unidades no teto), teto caixa forte R$ 101.700 (0 unidades no teto); Salinas do Ceará: venda ~R$ 190.000 (líquida R$ 172.900), teto tradicional R$ 95.200 (0 unidades no teto), teto caixa forte R$ 104.800 (0 unidades no teto). A mais próxima (Vila Ravena Bl 21 apto 21, R$ 116.047) precisa cair R$ 8.238.

O núcleo devolve estoque à Caixa e tem cobrança garantida ativa. São 24 imóveis da Caixa em cinco condomínios MCMV de Suzano, todos de 2 quartos e 39 a 42 m². Catorze estão à venda com 38% a 40% de desconto sobre a avaliação; os outros dez estão em edital SFI pela avaliação e ficam fora da conta. A cobrança judicial de condomínio é pesada nos condomínios ligados à rede Garante: 28 execuções do Salinas do Maranhão e 11 do Vila Ravena no e-SAJ até ago/2025, e mais de 10 execuções novas de cada um no eproc em 2026 (API pública do CNJ).

Segmento	Unid.	Preço mín.	Preço mediano	Aval. mediana	Preço de venda	Venda líquida	Teto 30% trad.	Teto 40% cx. forte
Solar dos Montes	6	R$ 120.883	R$ 122.998	R$ 203.500	R$ 197.000 definido na análise; 11 anúncios de referência	R$ 179.270	R$ 99.800	R$ 109.000
Vila Ravena	4	R$ 116.047	R$ 122.233	R$ 202.235	R$ 195.000 definido na análise; 3 anúncios de referência	R$ 177.450	R$ 98.500	R$ 107.800
Salinas do Maranhão	2	R$ 135.326	R$ 138.379	R$ 224.500	R$ 215.000 definido na análise; 1 anúncio de referência	R$ 195.650	R$ 111.700	R$ 119.900
Jardim das Camélias	1	R$ 113.872	R$ 113.872	R$ 189.786	R$ 185.000 definido na análise; 0 anúncios de referência	R$ 168.350	R$ 91.900	R$ 101.700
Salinas do Ceará	1	R$ 119.674	R$ 119.674	R$ 198.000	R$ 190.000 definido na análise; 1 anúncio de referência	R$ 172.900	R$ 95.200	R$ 104.800

Nenhuma unidade bate a meta hoje, e cinco ficam a até 10% do teto da caixa forte. A mais próxima é o Vila Ravena Bl 21 apto 21 (R$ 116 mil contra teto de R$ 107,8 mil, 7% de queda). As três mais baratas do Solar dos Montes (R$ 120,9 mil) precisam cair 9,8%; a do Jardim das Camélias, 10,7%.
Preço de venda por condomínio, dentro da avaliação. Solar dos Montes R$ 197 mil (mediana de 11 anúncios sinceros) e Vila Ravena R$ 195 mil (3 anúncios até a avaliação; os demais pedem R$ 230 a 250 mil). Salinas do Maranhão R$ 215 mil, Salinas do Ceará R$ 190 mil e Jardim das Camélias R$ 185 mil foram fixados na análise porque a amostra tem 0 ou 1 anúncio: preço frágil, a confirmar com corretor antes de cadastrar tetos.
Três pontos de Suzano. Vila Ravena (Tenda) e Solar dos Montes (MRV) ficam lado a lado na Rua Mitsuharu Matsushita, no sul industrial. Os dois Salinas (MRV) ficam na Estrada Takashi Kobata, no Jardim Europa, ao norte. O Jardim das Camélias (Tenda) fica no Caxangá. Os três pontos estão a 3 a 5 km do centro e da estação Suzano da CPTM.
Garante SP é fato no Salinas do Maranhão e inferência forte no Vila Ravena e no Salinas do Ceará. Os três trocaram as advogadas locais (Tayna Nayara Leite e Samira Lopes Borges) pelos advogados de Curitiba da rede Queiroz em 2026. Um deles, Emerson Luiz Vello, é sócio de Luiz Fernando de Queiroz numa "regarantidora" aberta em set/2025 (Credicondo). No Jardim das Camélias a cobrança passou para outra advogada em 2025, sem vínculo encontrado com a rede. O Solar dos Montes não mostra garantidora.
Administradora comum: a LC Assessoria (Poá) está no cadastro da Receita do Vila Ravena, do Salinas do Maranhão e do Jardim das Camélias. Um contato com ela alcança três condomínios. Os dois Salinas têm o mesmo síndico, Aldo Leal Almeida (Gestão Estratégica), confirmado em ações contra a Caixa.
Risco de liquidez no eixo Mitsuharu Matsushita: a MRV prevê 1.088 apartamentos MCMV novos ali a partir de 2026 (AK Suzano e Solar dos Alpes). O lançamento sai de R$ 240 mil para cima, acima da revenda de R$ 181 a 205 mil, mas vem com subsídio e entrada parcelada na construtora.
Unidade em edital SFI abaixo da avaliação: o Jardim das Camélias Bl 14 apto 22 está em leilão SFI por R$ 113,9 mil contra avaliação de R$ 189,8 mil (40% de desconto). Os outros cinco do mesmo condomínio no edital estão pela avaliação.

1. Visão geral do empreendimento

5condomínios MCMV (3 MRV, 2 Tenda)

39–42 m²2 quartos, 1 vaga, sem elevador

2019–2025entregas (Camélias a Vila Ravena)

R$ 250–420condomínio mensal

R$ 1.000–1.150aluguel anunciado

Vila Ravena (Tenda; a Caixa grafa "Villa Ravena"), Rua Mitsuharu Matsushita, 140. CNPJ 54.930.238/0001-45, aberto em 02/2024. Projeto de 2020 com 480 unidades em 30 blocos, térreo + 3. Lançado em out/2022 e pronto em out/2025.
Solar dos Montes (MRV), Rua Mitsuharu Matsushita, 50. CNPJ 55.972.330/0001-30, aberto em 06/2024. 380 unidades em 19 blocos, térreo + 4, plantas de 40,83 e 43,54 m². Pronto em abr/2024. Divide a matrícula 85.371 com o Solar da Serra (nº 90, 300 unidades).
Salinas do Maranhão (MRV), Estrada Takashi Kobata, 535. CNPJ 48.093.458/0001-69, aberto em 08/2022. Plantas de 39,3 m² e 45,3 m² (PNE). Pronto em mai/2024.
Salinas do Ceará (MRV), Estrada Takashi Kobata, 995. CNPJ 50.217.954/0001-29, aberto em 03/2023. Plantas de 39 e 45 m². Pronto em dez/2022.
Jardim das Camélias (Tenda), Estrada Sueo Haguihara, 200, Caxangá. CNPJ 41.309.005/0001-88, aberto em 12/2020. 41,74 m² privativos. Entrega por volta do fim de 2019 (inferência por vídeo de vistoria).
Vizinhos fora da análise: na mesma estrada há o Salinas do Pará (MRV, nº 697, com imóveis da Caixa em edital SFI) e o Clube Viva Suzano (nº 185, 48 m², lazer de clube). No nº 90 da Rua Mitsuharu Matsushita fica o Solar da Serra (MRV).

2. A cidade: Suzano

307 milhabitantes no Censo 2022 · 321,6 mil em 2026

R$ 60.563PIB per capita (2023)

0,765IDHM (2010)

2,8 SMsalário médio formal (2023)

82,9 milpostos formais (2023)

89,3%população com esgoto em rede (2022)

Cidade da Grande São Paulo com indústria própria: Suzano S.A., Komatsu, NSK, Clariant e Klabin ficam no município. São 82,9 mil postos formais com salário médio de 2,8 salários mínimos. A CPTM (Linha 11-Coral) liga a cidade a São Paulo.
Renda baixa em parte da população: 37,6% viviam com até meio salário mínimo per capita em 2010, o público do MCMV faixas 1 e 2.
ITBI de 2% (LC municipal 3.101), uma das alíquotas mais baixas do estado. Pelo STJ (Tema 1.113), a base é o valor da arrematação.
Oferta nova MCMV forte: MRV e Tenda têm vários lançamentos na cidade, de R$ 240 mil a R$ 290 mil (Residencial Sabiá, Residencial Poema). A Caixa tem 41 imóveis em Suzano; 24 (59%) estão nestes cinco condomínios.
Leitura para a tese: há emprego formal e comprador financiado na cidade, e o lançamento novo custa mais do que a revenda. O ponto fraco é a concorrência de produto novo com subsídio no mesmo eixo.

3. Bairro e entorno

Eixo Mitsuharu Matsushita (Vila Ravena e Solar dos Montes): Chácara Estância Paulista, zona sul, perto da Rod. Índio Tibiriçá. Entorno industrial com vazios urbanos. A ~4 km da estação Suzano em linha reta. Creches e escolas a 1,3–1,6 km e UBS Taba Marajoara a 1,3 km (estudo de vizinhança de 2020). Seis linhas municipais saem do terminal.
Eixo Takashi Kobata (Salinas do Maranhão e do Ceará): Jardim Europa, ao norte, a ~4,6 km da estação Suzano. Supermercado, duas escolas estaduais e UBSF no bairro (material de venda da MRV). Linhas de ônibus da estrada não encontradas.
Jardim das Camélias: Caxangá, a ~3 km do Shopping Suzano e do centro, junto à Estrada dos Fernandes e perto do Rodoanel.

Ver no mapa.

4. Síndico, administradora e garantidora

	Vila Ravena	Solar dos Montes	Salinas do Maranhão	Salinas do Ceará	Jardim das Camélias
CNPJ	54.930.238/0001-45	55.972.330/0001-30	48.093.458/0001-69	50.217.954/0001-29	41.309.005/0001-88
Administradora	LC Assessoria (e-mail no cadastro da Receita)	Não identificada; cadastro com Gmail próprio e telefone da MRV	LC Assessoria	Gestão Estratégica (síndico profissional)	LC Assessoria
Contato	LC: (11) 4638-8476 · (11) 4636-2660 · contato@grupolcassessoria.com.br	condominioresidsolardosmontes@gmail.com	LC (ver Vila Ravena) · cadastro (11) 4634-3300	WhatsApp (11) 91968-6845 · (11) 4747-5409 · adm@gestaoestrategicasp.com	LC (ver Vila Ravena) · cadastro (11) 2027-7900
Síndico	Não identificado. Em 2026 o juízo mandou comprovar os poderes do síndico que assinou a procuração (4004511-90.2026)	Ivan Stolar Biolcatti Junior (termo de audiência, 4003421-47.2026)	Aldo Leal Almeida (representante do condomínio na Justiça Federal, 5026160-14.2025 e 5033360-72.2025)	Aldo Leal Almeida (Justiça Federal, 5033364-12.2025; síndico profissional da Gestão Estratégica)	Felipe Escobar Balogh (representante do condomínio na Justiça Federal, 5003421-02.2025 e 5001838-45.2026). A síndica anterior teve mandato até jun/2024
Garantidora	Rede Garante (inferência forte)	Sem sinal	Garante SP (fato)	Rede Garante (inferência forte)	Incerta: rede Garante em 2023-24; outra advogada desde 2025
Cobrança judicial	11 execuções (e-SAJ, 2025) + 11 no eproc em 2026	4 processos, nenhum de taxa com a rede	28 (e-SAJ, 2024-25) + 13 no eproc em 2026	8 (e-SAJ, 2025) + ~10 no eproc em 2026	16 com a rede (2023-24) + ~30 de outra advogada (2025-26)

Garante São Paulo (CNPJ 23.090.253/0001-07): WhatsApp (11) 98506-0145, comercial (11) 98713-0154, garante@garantesp.com.br. É o contato que o André já tem pelo Salinas do Maranhão.
LC Assessoria (CNPJ 09.316.527/0001-02), Av. Antônio Massa, 355, Poá. Sócio-administrador Lúcio Donizeti de Sousa. Um contato com a LC alcança três dos cinco condomínios.
Advogados da rede em 2026: Kathleen Molkenthim Krevoruczka (OAB/SP 478.910), Rafaela Scheidt Ferreira (OAB/PR 99.356) e Emerson Luiz Vello (OAB/PR 30.322). Até ago/2025: Tayna Nayara Leite (OAB/SP 417.861) e Samira Lopes Borges (OAB/SP 387.990).
Síndicos levantados pelo PDPJ (16/10/2026): nas ações contra a Caixa na Justiça Federal, o PJe mostra quem representa o condomínio. Aldo Leal Almeida é síndico dos dois Salinas, o que dá um interlocutor para os dois condomínios do eixo Takashi Kobata e reforça o vínculo com a rede Garante: os advogados dessas ações são Kathleen Molkenthim Krevoruczka e André Zacarias Tallarek de Queiroz (OAB/PR 31.381). No Jardim das Camélias as ações federais são da advogada Flávia Leonato, de fora da rede.
Solar dos Montes processa a MRV por vícios de construção (4005115-51.2026): o valor da causa subiu para R$ 1,46 milhão, a estimativa dos reparos. O condomínio pediu justiça gratuita alegando que as custas comprometeriam despesas essenciais. Leitura: caixa apertado e obra com defeito, que pesam na revenda e podem gerar rateio extra.

5. Anúncios à venda, preço de venda e ROI

ZAP (2 chamadas Apify: Rua Mitsuharu Matsushita e Estrada Takashi Kobata). Excluídos os anúncios de imobiliárias credenciadas da Caixa (B E G Imóveis e outras, com o preço exato da lista), os de condomínios vizinhos (Solar da Serra, Salinas do Pará, Clube Viva, Solar das Andorinhas) e os de número de rua ilegível. A OLX ficou fora: o leitor Jina estava bloqueado para o domínio no dia. O Jardim das Camélias fica em outra rua e não teve anúncio na amostra. Na amostra: 44 imóveis, 1 de ágio e 43 de preço cheio.

#	Fonte	Bloco	Andar	Segmento	m²	Dorm.	Vagas	Tipo	Pedido	Valor de face
1	ZAP	n/i	3º	Vila Ravena	42	2	1	Preço cheio	R$ 189.000	R$ 189.000
	Red Consultoria de Imóveis · (11) 97603-3132 · No ar desde 07/08/2026. 3º andar, vaga não fixa.
2	ZAP	n/i	n/i	Vila Ravena	41	2	1	Preço cheio	R$ 195.000	R$ 195.000
	Concept Imóveis · (11) 94011-1660 · No ar desde 06/08/2026.
3	ZAP	n/i	n/i	Vila Ravena	42	2	1	Preço cheio	R$ 196.000	R$ 196.000
	Concept Imóveis · (11) 94011-1660 · No ar desde 21/06/2022. Parado há mais de 4 anos.
4	ZAP	n/i	n/i	Vila Ravena	41	2	1	Preço cheio	R$ 197.000	R$ 197.000
	Romani Imóveis · (11) 91604-4023 · No ar desde 17/06/2026.
5	ZAP	n/i	n/i	Vila Ravena	42	2	1	Preço cheio	R$ 230.000	R$ 230.000
	Connexão Imóveis · (11) 94005-1511 · No ar desde 16/07/2025. No ar há 15 meses.
6	ZAP	n/i	n/i	Vila Ravena	42	2	1	Preço cheio	R$ 235.000	R$ 235.000
	Connexão Imóveis · (11) 94005-1511 · No ar desde 09/08/2026.
7	ZAP	n/i	térreo	Vila Ravena	40	2	1	Preço cheio	R$ 235.000	R$ 235.000
	Apê 27 Imobiliária · (11) 98105-5092 · No ar desde 12/08/2026. Sem número no endereço; texto cita Vila Ravena.
8	ZAP	n/i	n/i	Vila Ravena	42	2	1	Preço cheio	R$ 239.000	R$ 239.000
	Concept Imóveis · (11) 94011-1660 · No ar desde 03/09/2026. Condomínio ~R$ 260.
9	ZAP	n/i	n/i	Vila Ravena	42	2	1	Preço cheio	R$ 250.000	R$ 250.000
	Concept Imóveis · (11) 94011-1660 · No ar desde 04/04/2024. Parado há 2,5 anos.
10	ZAP	n/i	n/i	Vila Ravena	42	2	1	Preço cheio	R$ 250.000	R$ 250.000
	Império Visão Imóveis · (11) 97243-5935 · No ar desde 19/03/2026.
11	ZAP	n/i	térreo	Vila Ravena	42	1	1	Ágio	Ágio R$ 65.000 parcela R$ 1.153 saldo n/i	n/i
	Brasiliano Imóveis · (11) 98054-8846 · No ar desde 04/05/2026. Térreo de 1 dormitório; saldo devedor não informado.
12	ZAP	n/i	n/i	Solar dos Montes	40	2	1	Preço cheio	R$ 181.000	R$ 181.000
	Concept Imóveis · (11) 94011-1660 · No ar desde 06/06/2024. Parado há 2 anos e 4 meses.
13	ZAP	n/i	n/i	Solar dos Montes	45	2	1	Preço cheio	R$ 190.000	R$ 190.000
	Concept Imóveis · (11) 94011-1660 · No ar desde 24/12/2025. Texto diz 48 m².
14	ZAP	n/i	n/i	Solar dos Montes	37	2	1	Preço cheio	R$ 190.000	R$ 190.000
	Achar Imóvel · (11) 99960-2957 · No ar desde 01/07/2026.
15	ZAP	n/i	n/i	Solar dos Montes	40	2	1	Preço cheio	R$ 195.000	R$ 195.000
	Connexão Imóveis · (11) 94005-1511 · No ar desde 03/07/2026.
16	ZAP	n/i	n/i	Solar dos Montes	39	2	1	Preço cheio	R$ 195.000	R$ 195.000
	Gold Leste Imóveis · (11) 92504-6442 · No ar desde 04/10/2026.
17	ZAP	n/i	n/i	Solar dos Montes	39	2	1	Preço cheio	R$ 197.000	R$ 197.000
	Concept Imóveis · (11) 94011-1660 · No ar desde 12/03/2026.
18	ZAP	n/i	n/i	Solar dos Montes	40	2	1	Preço cheio	R$ 197.000	R$ 197.000
	Maria Madalena Lima Costa Bottesi · (11) 98415-6050 · No ar desde 22/08/2026.
19	ZAP	n/i	n/i	Solar dos Montes	40	2	1	Preço cheio	R$ 199.000	R$ 199.000
	Concept Imóveis · (11) 94011-1660 · No ar desde 02/02/2026.
20	ZAP	n/i	n/i	Solar dos Montes	45	2	1	Preço cheio	R$ 210.000	R$ 210.000
	Maria Madalena Lima Costa Bottesi · (11) 98415-6050 · No ar desde 23/07/2026. Unidade de 43,54 m² provável.
21	ZAP	n/i	n/i	Solar dos Montes	41	2	1	Preço cheio	R$ 220.000	R$ 220.000
	Concept Imóveis · (11) 94011-1660 · No ar desde 14/08/2026. Condomínio R$ 360.
22	ZAP	n/i	n/i	Solar dos Montes	40	2	1	Preço cheio	R$ 220.000	R$ 220.000
	Concept Imóveis · (11) 94011-1660 · No ar desde 15/04/2026.
23	ZAP	Bl 1	3º	Solar dos Montes	40	2	1	Preço cheio	R$ 229.000	R$ 229.000
	Gold Leste Imóveis · (11) 92504-6442 · No ar desde 04/10/2026. Bl 1 apto 301.
24	ZAP	n/i	n/i	Solar dos Montes	37	2	1	Preço cheio	R$ 230.000	R$ 230.000
	Achar Imóvel · (11) 99960-2957 · No ar desde 26/06/2024. Parado há 2 anos e 4 meses.
25	ZAP	n/i	n/i	Solar dos Montes	39	2	1	Preço cheio	R$ 233.000	R$ 233.000
	Brasil em Casa Imobiliária · (11) 99150-9590 · No ar desde 21/07/2026. Planta diferente da Caixa (1 banheiro).
26	ZAP	n/i	n/i	Solar dos Montes	46	2	1	Preço cheio	R$ 235.000	R$ 235.000
	Red Consultoria de Imóveis · (11) 97603-3132 · No ar desde 24/02/2025. Unidade maior (43,54 m²) provável.
27	ZAP	n/i	n/i	Solar dos Montes	43	2	1	Preço cheio	R$ 235.000	R$ 235.000
	Império Visão Imóveis · (11) 97243-5935 · No ar desde 02/11/2024. Unidade de 43,54 m².
28	ZAP	n/i	n/i	Solar dos Montes	43	2	1	Preço cheio	R$ 250.000	R$ 250.000
	Concept Imóveis · (11) 94011-1660 · No ar desde 04/06/2025. Unidade de 43,54 m².
29	ZAP	n/i	n/i	Salinas do Maranhão	50	2	1	Preço cheio	R$ 210.000	R$ 210.000
	Solução Comércio e Adm. de Imóveis · (11) 98511-8241 · No ar desde 25/05/2026. Área de 50 m² não bate com a planta de 39,3 m² (PNE tem 45,3 m²).
30	ZAP	n/i	n/i	Salinas do Maranhão	40	2	1	Preço cheio	R$ 230.000	R$ 230.000
	Concept Imóveis · (11) 94011-1660 · No ar desde 29/04/2026.
31	ZAP	n/i	n/i	Salinas do Maranhão	40	2	1	Preço cheio	R$ 239.900	R$ 239.900
	Romani Imóveis · (11) 91604-4023 · No ar desde 30/09/2026.
32	ZAP	n/i	n/i	Salinas do Maranhão	47	2	1	Preço cheio	R$ 240.000	R$ 240.000
	Connexão Imóveis · (11) 94005-1511 · No ar desde 05/08/2026. 47 m²: unidade PNE (45,3 m²) provável.
33	ZAP	n/i	2º	Salinas do Maranhão	39	2	1	Preço cheio	R$ 240.000	R$ 240.000
	André L. Silva · (11) 96492-7570 · No ar desde 22/07/2026. 2º andar.
34	ZAP	n/i	2º	Salinas do Maranhão	39	2	1	Preço cheio	R$ 240.000	R$ 240.000
	André L. Silva · (11) 96492-7570 · No ar desde 28/08/2026. 2º andar; texto diferente do anúncio de 22/07, mesmo corretor.
35	ZAP	n/i	n/i	Salinas do Ceará	40	2	1	Preço cheio	R$ 185.000	R$ 185.000
	Connexão Imóveis · (11) 94005-1511 · No ar desde 13/08/2025. No ar há 14 meses.
36	ZAP	n/i	n/i	Salinas do Ceará	40	2	1	Preço cheio	R$ 210.000	R$ 210.000
	Concept Imóveis · (11) 94011-1660 · No ar desde 01/09/2026.
37	ZAP	n/i	n/i	Salinas do Ceará	39	2	1	Preço cheio	R$ 220.000	R$ 220.000
	NR Martins Imóveis · (11) 99364-9819 · No ar desde 16/09/2026.
38	ZAP	n/i	3º	Salinas do Ceará	39	2	1	Preço cheio	R$ 230.000	R$ 230.000
	André L. Silva · (11) 96492-7570 · No ar desde 08/08/2026. 3º andar (último).
39	ZAP	n/i	n/i	Salinas do Ceará	40	2	1	Preço cheio	R$ 235.000	R$ 235.000
	Connexão Imóveis · (11) 94005-1511 · No ar desde 20/09/2026.
40	ZAP	n/i	n/i	Salinas do Ceará	43	2	1	Preço cheio	R$ 245.000	R$ 245.000
	Concept Imóveis · (11) 94011-1660 · No ar desde 08/01/2026. Condomínio R$ 340 com água e gás.
41	ZAP	n/i	n/i	Salinas do Ceará	45	2	1	Preço cheio	R$ 249.000	R$ 249.000
	Concept Imóveis · (11) 94011-1660 · No ar desde 20/08/2026. 45 m²: unidade maior.
42	ZAP	n/i	4º	Salinas do Ceará	39	2	1	Preço cheio	R$ 250.000	R$ 250.000
	Renan Macerox · (11) 97528-3848 · No ar desde 17/06/2026. 4º andar.
43	ZAP	n/i	n/i	Salinas do Ceará	39	2	1	Preço cheio	R$ 250.000	R$ 250.000
	Concept Imóveis · (11) 94011-1660 · No ar desde 16/01/2025. Parado há 21 meses.
44	ZAP	n/i	n/i	Salinas do Ceará	39	2	1	Preço cheio	R$ 250.000	R$ 250.000
	Concept Imóveis · (11) 94011-1660 · No ar desde 20/08/2024. Parado há 26 meses.

Valor de face = ágio + saldo devedor (+ saldo com a construtora): é o preço do imóvel em condição de financiamento MCMV.

Quem compra na saída

O comprador é um morador sem dinheiro para entrada nem para as custas, que compra pelo MCMV (faixas I e II) quando a parcela fica no nível do aluguel que já paga. Para o investidor a venda entra de uma vez, quando a Caixa libera o financiamento. O preço de venda fica dentro da avaliação da Caixa; a documentação do comprador (4%) e a corretagem (5%) saem do preço, o que dá a venda líquida. A entrada vem de subsídio e FGTS de quem tem direito.

Anúncios de preço cheio: sinceros ou inflados?

Anúncio acima da avaliação costuma embutir entrada e custas para puxar a avaliação da Caixa, e não serve de referência de preço. Nenhum anúncio é presumido inflado: cada um passa por três testes, sempre contra a mesma tipologia quando há amostra: distância da avaliação mediana, posição frente à maior avaliação vista no condomínio e distância da face dos ágios.

Anunciante	Segmento	Preço	vs aval. mediana	vs maior aval.	vs face ágios	Sinais no texto	Leitura
Red Consultoria de Imóveis	Vila Ravena	R$ 189.000	-7%	abaixo	n/i	Recém-reformado; aceita financiamento	Provável sincero: dentro da faixa de avaliação da Caixa.
Concept Imóveis	Vila Ravena	R$ 195.000	-4%	abaixo	n/i	sem descrição	Provável sincero: dentro da faixa de avaliação da Caixa.
Concept Imóveis	Vila Ravena	R$ 196.000	-3%	abaixo	n/i	sem descrição	Anúncio de 2022 ainda no ar: preço que não fechou.
Romani Imóveis	Vila Ravena	R$ 197.000	-3%	abaixo	n/i	Novo, nunca habitado	Provável sincero: dentro da faixa de avaliação da Caixa.
Connexão Imóveis	Vila Ravena	R$ 230.000	+14%	acima	n/i	sem descrição	Provável inflado: acima da maior avaliação da Caixa no condomínio.
Connexão Imóveis	Vila Ravena	R$ 235.000	+16%	acima	n/i	"Entrada facilitada", aceita FGTS na entrada	Provável inflado: acima da maior avaliação da Caixa no condomínio.
Apê 27 Imobiliária	Vila Ravena	R$ 235.000	+16%	acima	n/i	Térreo; "facilidade de pagamento"	Provável inflado: acima da maior avaliação da Caixa no condomínio.
Concept Imóveis	Vila Ravena	R$ 239.000	+18%	acima	n/i	Piso laminado	Provável inflado: acima da maior avaliação da Caixa no condomínio.
Concept Imóveis	Vila Ravena	R$ 250.000	+24%	acima	n/i	Texto de locação	Provável inflado: acima da maior avaliação da Caixa no condomínio.
Império Visão Imóveis	Vila Ravena	R$ 250.000	+24%	acima	n/i	sem descrição	Provável inflado: acima da maior avaliação da Caixa no condomínio.
Concept Imóveis	Solar dos Montes	R$ 181.000	-11%	abaixo	n/i	Condomínio R$ 270 com água e gás	Provável sincero: dentro da faixa de avaliação da Caixa.
Concept Imóveis	Solar dos Montes	R$ 190.000	-7%	abaixo	n/i	Condomínio R$ 305	Provável sincero: dentro da faixa de avaliação da Caixa.
Achar Imóvel	Solar dos Montes	R$ 190.000	-7%	abaixo	n/i	sem descrição	Provável sincero: dentro da faixa de avaliação da Caixa.
Connexão Imóveis	Solar dos Montes	R$ 195.000	-4%	abaixo	n/i	sem sinais	Provável sincero: dentro da faixa de avaliação da Caixa.
Gold Leste Imóveis	Solar dos Montes	R$ 195.000	-4%	abaixo	n/i	Novo, como entregue em mai/2024	Provável sincero: dentro da faixa de avaliação da Caixa.
Concept Imóveis	Solar dos Montes	R$ 197.000	-3%	abaixo	n/i	Condomínio R$ 330	Provável sincero: dentro da faixa de avaliação da Caixa.
Maria Madalena Lima Costa Bottesi	Solar dos Montes	R$ 197.000	-3%	abaixo	n/i	Prédio sem elevador	Provável sincero: dentro da faixa de avaliação da Caixa.
Concept Imóveis	Solar dos Montes	R$ 199.000	-2%	abaixo	n/i	Condomínio R$ 280	Provável sincero: dentro da faixa de avaliação da Caixa.
Maria Madalena Lima Costa Bottesi	Solar dos Montes	R$ 210.000	+3%	abaixo	n/i	sem descrição	Provável sincero: dentro da faixa de avaliação da Caixa.
Concept Imóveis	Solar dos Montes	R$ 220.000	+8%	abaixo	n/i	Piso laminado	Provável sincero: dentro da faixa de avaliação da Caixa.
Concept Imóveis	Solar dos Montes	R$ 220.000	+8%	abaixo	n/i	sem descrição	Provável sincero: dentro da faixa de avaliação da Caixa.
Gold Leste Imóveis	Solar dos Montes	R$ 229.000	+13%	abaixo	n/i	Texto cita elevador	A conferir: abaixo do teto de avaliação, mas bem acima da mediana.
Achar Imóvel	Solar dos Montes	R$ 230.000	+13%	abaixo	n/i	Cozinha equipada	A conferir: abaixo do teto de avaliação, mas bem acima da mediana.
Brasil em Casa Imobiliária	Solar dos Montes	R$ 233.000	+14%	acima	n/i	Texto diz 1 suíte e 2 banheiros	Texto descreve suíte, que a planta de 40,83 m² não tem.
Red Consultoria de Imóveis	Solar dos Montes	R$ 235.000	+15%	acima	n/i	sem descrição	Provável inflado: acima da maior avaliação da Caixa no condomínio.
Império Visão Imóveis	Solar dos Montes	R$ 235.000	+15%	acima	n/i	sem descrição	Provável inflado: acima da maior avaliação da Caixa no condomínio.
Concept Imóveis	Solar dos Montes	R$ 250.000	+23%	acima	n/i	Condomínio R$ 269 com água e gás	Provável inflado: acima da maior avaliação da Caixa no condomínio.
Solução Comércio e Adm. de Imóveis	Salinas do Maranhão	R$ 210.000	-6%	abaixo	n/i	"Apto novo", recém-reformado	Área fora da planta do condomínio.
Concept Imóveis	Salinas do Maranhão	R$ 230.000	+2%	abaixo	n/i	Condomínio ~R$ 420, IPTU R$ 49	Provável sincero: dentro da faixa de avaliação da Caixa.
Romani Imóveis	Salinas do Maranhão	R$ 239.900	+7%	acima	n/i	Cozinha planejada	Provável inflado: acima da maior avaliação da Caixa no condomínio.
Connexão Imóveis	Salinas do Maranhão	R$ 240.000	+7%	acima	n/i	Semi planejado	Provável inflado: acima da maior avaliação da Caixa no condomínio.
André L. Silva	Salinas do Maranhão	R$ 240.000	+7%	acima	n/i	Nunca habitado	Provável inflado: acima da maior avaliação da Caixa no condomínio.
André L. Silva	Salinas do Maranhão	R$ 240.000	+7%	acima	n/i	Armário modulado	Provável inflado: acima da maior avaliação da Caixa no condomínio.
Connexão Imóveis	Salinas do Ceará	R$ 185.000	-7%	abaixo	n/i	sem sinais	Provável sincero: dentro da faixa de avaliação da Caixa.
Concept Imóveis	Salinas do Ceará	R$ 210.000	+6%	acima	n/i	Condomínio R$ 290, IPTU R$ 633/ano	Provável inflado: acima da maior avaliação da Caixa no condomínio.
NR Martins Imóveis	Salinas do Ceará	R$ 220.000	+11%	acima	n/i	Recém-reformado (laminado, pintura)	Provável inflado: acima da maior avaliação da Caixa no condomínio.
André L. Silva	Salinas do Ceará	R$ 230.000	+16%	acima	n/i	Nunca habitado; forro	Provável inflado: acima da maior avaliação da Caixa no condomínio.
Connexão Imóveis	Salinas do Ceará	R$ 235.000	+19%	acima	n/i	"Entrada facilitada", FGTS	Provável inflado: acima da maior avaliação da Caixa no condomínio.
Concept Imóveis	Salinas do Ceará	R$ 245.000	+24%	acima	n/i	Planejados, porcelanato, LED	Provável inflado: acima da maior avaliação da Caixa no condomínio.
Concept Imóveis	Salinas do Ceará	R$ 249.000	+26%	acima	n/i	Porcelanato	Provável inflado: acima da maior avaliação da Caixa no condomínio.
Renan Macerox	Salinas do Ceará	R$ 250.000	+26%	acima	n/i	"Pode ser financiado pelo MCMV"	Provável inflado: acima da maior avaliação da Caixa no condomínio.
Concept Imóveis	Salinas do Ceará	R$ 250.000	+26%	acima	n/i	sem sinais	Provável inflado: acima da maior avaliação da Caixa no condomínio.
Concept Imóveis	Salinas do Ceará	R$ 250.000	+26%	acima	n/i	sem sinais	Provável inflado: acima da maior avaliação da Caixa no condomínio.

Como saiu o preço de venda. O comprador de saída é um morador que financia pelo MCMV. O preço fica dentro da avaliação da Caixa e perto dos anúncios sinceros. Solar dos Montes: 11 anúncios até a maior avaliação (R$ 230 mil), mediana de R$ 197 mil. Vila Ravena: 3 anúncios até a maior avaliação (R$ 210 mil), de R$ 189 a 197 mil → R$ 195 mil. Salinas do Maranhão: anúncios de R$ 230 a 240 mil e piso de R$ 199 mil no QuintoAndar, avaliações de R$ 215 a 234 mil → R$ 215 mil. Salinas do Ceará: anúncio de R$ 185 mil parado há 14 meses e piso de R$ 200 mil no QuintoAndar, avaliação de R$ 198 mil → R$ 190 mil. Jardim das Camélias: sem anúncio na amostra, avaliação de R$ 189,8 mil → R$ 185 mil.
Anúncios acima da avaliação: a maior parte do Vila Ravena e dos Salinas pede R$ 230 a 250 mil, acima de qualquer avaliação da Caixa nesses condomínios. Vários estão no ar há mais de um ano, e alguns citam "entrada facilitada". Ficam fora da referência de preço.
Parcela contra aluguel (inferência): o aluguel anunciado de R$ 1.000 a 1.150 inclui R$ 300 a 400 de condomínio e IPTU. Sobram R$ 700 a 800 de parcela possível para quem hoje aluga.
Liquidez é o risco principal no eixo sul: 1.088 unidades MCMV novas previstas pela MRV no eixo Mitsuharu Matsushita disputam o mesmo comprador do Vila Ravena e do Solar dos Montes.

Preço de venda provável (comprador MCMV financiado): Solar dos Montes ~R$ 197.000, líquida ~R$ 179.270 (definido na análise; 11 anúncios de referência); Vila Ravena ~R$ 195.000, líquida ~R$ 177.450 (definido na análise; 3 anúncios de referência); Salinas do Maranhão ~R$ 215.000, líquida ~R$ 195.650 (definido na análise; 1 anúncio de referência); Jardim das Camélias ~R$ 185.000, líquida ~R$ 168.350 (definido na análise; 0 anúncios de referência); Salinas do Ceará ~R$ 190.000, líquida ~R$ 172.900 (definido na análise; 1 anúncio de referência).

ROI líquido de ganho de capital

Venda líquida contra o custo total. Custo base: preço + ITBI de 2% (alíquota de 2% de Suzano (LC 3.101, art. com alíquota única); pelo STJ (Tema 1.113) a base é o valor da arrematação) + registro de R$ 2.500 + reforma de R$ 4.000 + 12 meses de carregamento (R$ 4.200). Na tradicional soma o honorário de 10% do arremate, com piso de R$ 20.000; na caixa forte a divisão é do lucro, depois. Pior caso soma a dívida de condomínio até 10% da avaliação e R$ 2.500 de desocupação. Ganho de capital de 15% sobre o lucro. Metas: 30% tradicional, 40% caixa forte (verde = bate a meta).

Segmento	Unidade	Preço	Venda líquida	Tradicional (base)	Caixa forte (base)	Tradicional (pior)	Caixa forte (pior)
Solar dos Montes	mais barata	R$ 120.883	R$ 179.270	14%	29%	1%	12%
Solar dos Montes	1º quartil	R$ 120.883	R$ 179.270	14%	29%	1%	12%
Solar dos Montes	mediana	R$ 122.998	R$ 179.270	13%	27%	0%	11%
Vila Ravena	mais barata	R$ 116.047	R$ 177.450	16%	32%	3%	15%
Vila Ravena	1º quartil	R$ 120.562	R$ 177.450	13%	28%	1%	12%
Vila Ravena	mediana	R$ 122.233	R$ 177.450	12%	26%	0%	10%
Salinas do Maranhão	mais barata	R$ 135.326	R$ 195.650	14%	27%	1%	11%
Salinas do Maranhão	1º quartil	R$ 135.326	R$ 195.650	14%	27%	1%	11%
Salinas do Maranhão	mediana	R$ 138.379	R$ 195.650	12%	25%	-1%	9%
Jardim das Camélias	mais barata	R$ 113.872	R$ 168.350	12%	28%	0%	11%
Jardim das Camélias	1º quartil	R$ 113.872	R$ 168.350	12%	28%	0%	11%
Jardim das Camélias	mediana	R$ 113.872	R$ 168.350	12%	28%	0%	11%
Salinas do Ceará	mais barata	R$ 119.674	R$ 172.900	11%	26%	-1%	10%
Salinas do Ceará	1º quartil	R$ 119.674	R$ 172.900	11%	26%	-1%	10%
Salinas do Ceará	mediana	R$ 119.674	R$ 172.900	11%	26%	-1%	10%

6. Corretores e anunciantes: quem ouvir sobre liquidez

Uma imobiliária domina a vitrine dos cinco condomínios: a Concept Imóveis tem 17 dos 44 anúncios. A Connexão aparece em quatro condomínios; André L. Silva e Romani, em dois.

Anunciante	Registro	Anúncios	Por que falar com ele	Prioridade
Concept Imóveis	(11) 94011-1660	17 anúncios em quatro condomínios, de R$ 181 mil a R$ 250 mil	Maior vitrine do núcleo, com anúncios parados desde 2022: sabe o que vende e o que fica parado.	Alta
Connexão Imóveis	(11) 94005-1511	6 anúncios em quatro condomínios (Vila Ravena, Solar dos Montes e os dois Salinas)	Atua nos dois eixos; boa para comparar a liquidez do sul e do norte.	Alta
André L. Silva (corretor)	(11) 96492-7570	3 anúncios nos Salinas, unidades novas	Especialista nos Salinas da MRV: leitura de preço e de giro no eixo Takashi Kobata.	Média
Romani Imóveis	(11) 91604-4023	Vila Ravena R$ 197 mil (nunca habitado); Salinas do Maranhão R$ 239,9 mil	Tem unidade nova a R$ 197 mil no Vila Ravena, o preço de saída mais baixo do condomínio.	Média
Gold Leste Imóveis	(11) 92504-6442	Solar dos Montes R$ 195 mil e R$ 229 mil (out/2026)	Anúncios recentes: preço de agora no Solar dos Montes.	Média
Brasiliano Imóveis	(11) 98054-8846	Vila Ravena: ágio de R$ 65 mil, parcela de R$ 1.153	Único anúncio de repasse do núcleo: dá o saldo devedor típico do condomínio.	Baixa

Perguntas para a conversa: quantos negócios fechou no condomínio nos últimos 12 meses, por quanto e em quanto tempo; quanto do preço anunciado é negociável; se a Caixa tem liberado financiamento MCMV de usado no condomínio e em quanto tempo; qual avaliação a Caixa tem dado nos financiamentos de revenda.

7. Estoque da Caixa no condomínio

14unidades em 14 blocos

R$ 122.394preço mediano (mín R$ 113.872)

R$ 202.500avaliação mediana

n/icom prazo aberto

0aceitam financiamento (0%)

n/icom dívida de condomínio acima de 10% paga pela Caixa

Lista oficial Caixa SP gerada em 15/10/2026 (cache SP-2026-10-16.csv). 10 unidades fora da análise: Vila Ravena Bl 05 apto 03, preço R$ 208.000 acima da avaliação (Leilão SFI - Edital Único); Jardim das Camélias Bl 22 apto 34, preço R$ 211.000 acima da avaliação (Leilão SFI - Edital Único); Jardim das Camélias Bl 02 apto 03, preço R$ 192.000 acima da avaliação (Leilão SFI - Edital Único); Jardim das Camélias Bl 01 apto 33, preço R$ 215.000 acima da avaliação (Leilão SFI - Edital Único); Jardim das Camélias Bl 10 apto 34, preço R$ 200.000 acima da avaliação (Leilão SFI - Edital Único); Jardim das Camélias Bl 04 apto 04, preço R$ 212.000 acima da avaliação (Leilão SFI - Edital Único); Salinas do Maranhão Bl 31 apto 403, preço R$ 206.100 acima da avaliação (Leilão SFI - Edital Único); Salinas do Maranhão Bl 23 apto 302, preço R$ 191.000 acima da avaliação (Leilão SFI - Edital Único); Salinas do Ceará Bl 17 apto 202, preço R$ 238.000 acima da avaliação (Leilão SFI - Edital Único); Jardim das Camélias Bl 3 apto 32, preço R$ 252.800 acima da avaliação (Leilão SFI - Edital Único).

Plano: vigiar no rastreador-caixa até o preço chegar ao teto. Teto do rastreador = maior preço que entrega a meta de ROI em ao menos uma modalidade; a tabela mostra também o teto da caixa forte. O rastreador opera pelo número do imóvel, então vale para Venda Online, Venda Direta ou licitação.

Ver as 14 unidades, por condomínio, do menor preço para o maior (verde: bate as duas modalidades; laranja: bate só uma); 10 unidades fora da análise no fim, em cinza

Solar dos Montes (6)

Torre/bloco	Apto	Preço	Avaliação	ROI trad.	Falta p/ 30%	Falta p/ 40%	Modalidade	Prazo	Financia?	Caixa
Solar dos Montes Bl 07	404	R$ 120.883	R$ 200.000	14%	R$ 21.075	R$ 11.860	Venda Direta Online	n/i	Não	abrir
Solar dos Montes Bl 09	503	R$ 120.883	R$ 200.000	14%	R$ 21.075	R$ 11.860	Venda Direta Online	n/i	Não	abrir
Solar dos Montes Bl 11	401	R$ 120.883	R$ 200.000	14%	R$ 21.075	R$ 11.860	Venda Direta Online	n/i	Não	abrir
Solar dos Montes Bl 05	404	R$ 125.114	R$ 207.000	11%	R$ 25.306	R$ 16.090	Venda Direta Online	n/i	Não	abrir
Solar dos Montes Bl 19	504	R$ 134.180	R$ 222.000	6%	R$ 34.372	R$ 25.157	Venda Direta Online	n/i	Não	abrir
Solar dos Montes Bl 03	301	R$ 139.015	R$ 230.000	3%	R$ 39.207	R$ 29.992	Venda Direta Online	n/i	Não	abrir

Vila Ravena (4 em análise + 1 fora)

Torre/bloco	Apto	Preço	Avaliação	ROI trad.	Falta p/ 30%	Falta p/ 40%	Modalidade	Prazo	Financia?	Caixa
Vila Ravena Bl 21	21	R$ 116.047	R$ 192.000	16%	R$ 17.558	R$ 8.238	Venda Direta Online	n/i	Não	abrir
Vila Ravena Bl 27	02	R$ 120.562	R$ 199.469	13%	R$ 22.073	R$ 12.752	Venda Direta Online	n/i	Não	abrir
Vila Ravena Bl 17	23	R$ 123.905	R$ 205.000	11%	R$ 25.416	R$ 16.095	Venda Direta Online	n/i	Não	abrir
Vila Ravena Bl 02	04	R$ 126.927	R$ 210.000	9%	R$ 28.438	R$ 19.117	Venda Direta Online	n/i	Não	abrir
Vila Ravena Bl 05	03	R$ 208.000	R$ 208.000	fora da análise	—	—	Leilão SFI - Edital Único	n/i	Não	abrir

Salinas do Maranhão (2 em análise + 2 fora)

Torre/bloco	Apto	Preço	Avaliação	ROI trad.	Falta p/ 30%	Falta p/ 40%	Modalidade	Prazo	Financia?	Caixa
Salinas do Maranhão Bl 09	401	R$ 135.326	R$ 215.000	14%	R$ 23.649	R$ 15.383	Licitação Aberta	n/i	Não	abrir
Salinas do Maranhão Bl 23	304	R$ 141.433	R$ 234.000	10%	R$ 29.755	R$ 21.490	Venda Direta Online	n/i	Não	abrir
Salinas do Maranhão Bl 23	302	R$ 191.000	R$ 191.000	fora da análise	—	—	Leilão SFI - Edital Único	n/i	Não	abrir
Salinas do Maranhão Bl 31	403	R$ 206.100	R$ 206.100	fora da análise	—	—	Leilão SFI - Edital Único	n/i	Não	abrir

Jardim das Camélias (1 em análise + 6 fora)

Torre/bloco	Apto	Preço	Avaliação	ROI trad.	Falta p/ 30%	Falta p/ 40%	Modalidade	Prazo	Financia?	Caixa
Jardim das Camélias Bl 14	22	R$ 113.872	R$ 189.786	12%	R$ 21.977	R$ 12.129	Leilão SFI - Edital Único	n/i	Não	abrir
Jardim das Camélias Bl 02	03	R$ 192.000	R$ 192.000	fora da análise	—	—	Leilão SFI - Edital Único	n/i	Não	abrir
Jardim das Camélias Bl 10	34	R$ 200.000	R$ 200.000	fora da análise	—	—	Leilão SFI - Edital Único	n/i	Não	abrir
Jardim das Camélias Bl 22	34	R$ 211.000	R$ 211.000	fora da análise	—	—	Leilão SFI - Edital Único	n/i	Não	abrir
Jardim das Camélias Bl 04	04	R$ 212.000	R$ 212.000	fora da análise	—	—	Leilão SFI - Edital Único	n/i	Não	abrir
Jardim das Camélias Bl 01	33	R$ 215.000	R$ 215.000	fora da análise	—	—	Leilão SFI - Edital Único	n/i	Não	abrir
Jardim das Camélias Bl 3	32	R$ 252.800	R$ 178.000	fora da análise	—	—	Leilão SFI - Edital Único	n/i	Não	abrir

Salinas do Ceará (1 em análise + 1 fora)

Torre/bloco	Apto	Preço	Avaliação	ROI trad.	Falta p/ 30%	Falta p/ 40%	Modalidade	Prazo	Financia?	Caixa
Salinas do Ceará Bl 15	302	R$ 119.674	R$ 198.000	11%	R$ 24.482	R$ 14.897	Licitação Aberta	n/i	Não	abrir
Salinas do Ceará Bl 17	202	R$ 238.000	R$ 238.000	fora da análise	—	—	Leilão SFI - Edital Único	n/i	Não	abrir

8. Condomínios concorrentes da região (referência)

Condomínio	Construtora	Onde	Unidades	Entrega	Tipologia	Preço de anúncio	Leilão Caixa
Residencial Solar da Serra	MRV	R. Mitsuharu Matsushita, 90	300 UH	mai/2024	40-43 m², 2 dorm.	Revenda desde R$ 189 mil	não verificado
Residencial Salinas do Pará	MRV	Estr. Takashi Kobata, 697	n/i	mai/2026	39-43 m², 2 dorm.	Revenda desde R$ 204 mil	sim (edital SFI)
Residencial Clube Viva Suzano	TS Incorporação	Estr. Takashi Kobata, 185	n/i	Fase 1 pronta	48-50 m², lazer de clube	R$ 260 mil	sim (1 em licitação)
Residencial Sabiá	MRV	Jd. Santa Inês	n/i	~dez/2028	39-47 m²	Novo desde R$ 239.999	n/a
Residencial Poema	Árbore	Chácara Estância Paulista	n/i	~dez/2027	40-42 m²	Novo desde R$ 287.599	n/a
Solar dos Alpes + AK Suzano	MRV	eixo Mitsuharu Matsushita	256 + 832 UH	EIV mar/2026	térreo + 3	n/i	n/a

O produto novo custa R$ 40 a 100 mil a mais que a revenda, mas vem com subsídio e entrada parcelada na construtora, que a revenda não oferece.
Os vizinhos de mesma planta também devolvem estoque à Caixa (Salinas do Pará, Clube Viva): o núcleo pode ser ampliado se a tese funcionar nos cinco.

9. Fontes, limitações e custo

Estoque Caixa: lista oficial SP gerada em 15/10/2026 (cache do rastreador de 16/10).
Anúncios: ZAP via Apify (2 chamadas, 138 anúncios brutos), lidos pelo texto completo do próprio anúncio.
Empreendimento e entorno: estudos de vizinhança (EIV/RIT) da Prefeitura de Suzano, apto.vc, QuintoAndar, Loft, blog de corretora MRV, Reclame Aqui.
Síndicos: PDPJ/jus.br em 16/10/2026, peças de 50 processos dos cinco CNPJs que não são execução de taxa e das ações contra a Caixa na Justiça Federal (TRF3).
Contatos: CNPJa (Receita), RDAP do registro.br, API pública de comunicações do CNJ (inclui o eproc), nota Garante SP de 14-15/10/2026 (e-SAJ por OAB).
Cidade: IBGE Cidades; LC 3.101 de Suzano (ITBI).
Custo da rodada: 2 chamadas Apify (~US$ 0,06); Firecrawl 1 busca (2 créditos); nenhum processo pago.